Nájemní smlouva 2023: Jak na to a na co si dát pozor?

Identifikace smluvních stran - Jméno, adresa, datum narození

Vzor nájemní smlouvy na rok 2023 jasně identifikuje smluvní strany. Na začátku smlouvy je důležité uvést jména a příjmení pronajímatele a nájemce. Pokud se jedná o firmy, uvádí se název společnosti, sídlo a identifikační číslo. Nezbytnou součástí je i datum narození u fyzických osob, u firem se pak uvádí datum zápisu do obchodního rejstříku. Adresa trvalého bydliště je klíčová pro doručování písemností. Vzor nájemní smlouvy pro rok 2023 zdůrazňuje přesnost a úplnost těchto údajů, aby byla smlouva platná a vymahatelná.

Předmět nájmu - Popis nemovitosti, adresa

Předmětem této nájemní smlouvy je pronájem bytu/domu/prostoru specifikovaného níže (dále jen "nemovitost"). Detailní popis nemovitosti a její přesná adresa jsou uvedeny v následujících bodech:

Typ nemovitosti: (např. byt, rodinný dům, nebytový prostor)

Podlahová plocha: (v m²)

Počet pokojů:

Umístění v domě: (např. přízemí, 1. patro, podkroví)

Součásti nemovitosti: (např. balkon, terasa, sklep, garáž, zahrada)

Adresa nemovitosti: (ulice, číslo popisné, město, PSČ)

Přesná specifikace výše uvedených bodů je uvedena v příloze této smlouvy, která tvoří její nedílnou součást. Příloha obsahuje také kopii z katastru nemovitostí a další relevantní dokumenty pro identifikaci nemovitosti.

Nájemce prohlašuje, že se s nemovitostí a jejím stavem seznámil osobně a že souhlasí s jejím stavem, jak mu byl předložen Pronajímatelem.

Výše nájemného - Cena, splatnost, způsob platby

Výše měsíčního nájemného je stanovena dohodou smluvních stran a v roce 2023 se obvykle pohybuje v rozmezí... (uvést reálné rozmezí pro daný typ nemovitosti a lokalitu). Nájemné je splatné vždy předem, a to nejpozději do... (uvést datum – např. 5. dne) každého měsíce na bankovní účet pronajímatele číslo... (uvést číslo účtu). Způsob platby nájemného je stanoven převodem na bankovní účet. V hotovosti je možné nájemné hradit pouze ve výjimečných případech po předchozí dohodě s pronajímatelem. Pronajímatel je povinen nájemci vystavit potvrzení o přijetí nájemného, a to nejpozději do 30 dnů od jeho přijetí. V případě prodlení s platbou nájemného je nájemce povinen uhradit pronajímateli úrok z prodlení ve výši... (uvést zákonnou výši úroku z prodlení).

Služby a energie - Co je v ceně, odpovědnost za platby

Vzor nájemní smlouvy pro rok 2023 obvykle obsahuje pasáž věnovanou službám a energiím. Tato část smlouvy jasně definuje, co je v ceně nájmu a za co zodpovídá nájemce. Mezi typické služby zahrnuté v ceně nájmu patří vodné a stočné, odvoz komunálního odpadu a úklid společných prostor. Někdy může být v ceně zahrnuto i vytápění, elektřina a plyn, ale to záleží na konkrétní smlouvě. Odpovědnost za platby za služby a energie, které nejsou zahrnuty v ceně nájmu, přechází na nájemce. To se týká například spotřeby elektřiny a plynu v bytě, pokud nejsou hrazeny v rámci paušálu. Nájemce by si měl dát pozor na to, aby byly ve smlouvě jasně specifikovány všechny platby a poplatky spojené s užíváním bytu. V případě nejasností je vhodné se obrátit na pronajímatele a požádat o vysvětlení. Pamatujte, že neexistuje žádný univerzální vzor nájemní smlouvy a každá smlouva se může lišit.

Doba nájmu - Určitá/neurčitá, výpovědní lhůta

Doba trvání nájemní smlouvy je zásadní aspekt, který ovlivňuje práva a povinnosti pronajímatele i nájemce. Vzor nájemní smlouvy 2023 a vzor nájemní smlouvy pro rok 2023 obvykle obsahují ustanovení o době nájmu, ať už se jedná o dobu určitou nebo neurčitou. Nájemní smlouva na dobu určitou je časově omezena a končí uplynutím sjednané doby. Vzorové smlouvy pro rok 2023 obvykle umožňují sjednat dobu určitou na maximálně 3 roky, s možností prodloužení. Naopak nájemní smlouva na dobu neurčitou nemá stanovený konec a trvá, dokud ji jedna ze stran nevypoví. Výpovědní lhůta u nájmu na dobu neurčitou je ze zákona 3 měsíce a platí pro obě strany. Vzorové smlouvy pro rok 2023 tuto lhůtu obvykle nemění. Je důležité si uvědomit, že výpověď z nájmu na dobu neurčitou musí být písemná a doručena druhé straně. Dále je nutné zdůraznit, že výpověď z nájmu bytu musí být vždy odůvodněná, pokud ji podává pronajímatel.

Práva a povinnosti - Údržba, opravy, domácí zvířata

Nájemce má právo užívat byt a společné prostory domu řádným způsobem. Musí dodržovat pravidla slušného chování a dbát na to, aby svým jednáním neobtěžoval ostatní nájemníky v domě. Nájemce je povinen udržovat byt v čistotě a pořádku a provádět běžnou údržbu, jako je drobné malování, výměna žárovky nebo čištění odpadů. Větší opravy, které přesahují běžnou údržbu, hradí pronajímatel. Nájemce je povinen umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě vstup do bytu za účelem provedení nezbytných oprav nebo revizí.

Vlastnost	Vzor nájemní smlouvy 2022	Vzor nájemní smlouvy 2023
Zvýšení nájemného	Maximální možné zvýšení dle zákona	Maximální možné zvýšení dle zákona (pravděpodobně beze změny)
Uplatnění závad na bytě	Stávající pravidla dle Občanského zákoníku	Stávající pravidla dle Občanského zákoníku (pravděpodobně beze změny)

Držení domácích zvířat v bytě je možné pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Pronajímatel může souhlas s držením domácího zvířete podmínit složením vyšší kauce. Nájemce je povinen zajistit, aby jeho domácí zvíře neznečišťovalo společné prostory domu a neobtěžovalo ostatní nájemníky. V případě porušení těchto povinností může pronajímatel požadovat odstranění závad nebo i ukončení nájemní smlouvy.

Kauce - Výše, podmínky vrácení

Kauce, neboli jistota, slouží jako finanční rezerva pro pronajímatele v případě, že nájemce způsobí škodu na pronajatém bytě nebo neplní své závazky plynoucí z nájemní smlouvy. Výše kauce není zákonem pevně stanovena, ale nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného bez poplatků. V praxi se nejčastěji setkáváme s kaucí ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů.

Podmínky vrácení kauce se odvíjí od ustanovení v nájemní smlouvě. Důležité je, aby smlouva obsahovala jasné a srozumitelné informace o tom, kdy a za jakých podmínek má pronajímatel právo kauci použít a kdy je povinen ji nájemci vrátit. Po ukončení nájmu je pronajímatel povinen vyúčtovat kauci a případný přeplatek vrátit nájemci do 30 dnů od předání bytu. Pokud pronajímatel uplatňuje nárok na úhradu škody z kauce, je povinen nájemci předložit doklady o výši škody, například faktury za opravy. V případě sporu o výši škody nebo oprávněnosti použití kauce se nájemce může obrátit na soud.

Je důležité si uvědomit, že vzorové nájemní smlouvy dostupné online jsou pouze obecnými šablonami a nemusí být vždy v souladu s aktuální právní úpravou. Před podpisem nájemní smlouvy je proto vhodné konzultovat její znění s odborníkem, například s advokátem specializujícím se na bytové právo.

Ukončení nájmu - Důvody, postup

Ukončení nájemní smlouvy, ať už se jedná o vzor z roku 2023 nebo jakýkoli jiný, není nic, co by se mělo brát na lehkou váhu. Existují jasně dané důvody a postupy, které je nutné dodržet, aby vše proběhlo hladce a v souladu se zákonem. Mezi nejčastější důvody ukončení nájmu patří uplynutí sjednané doby nájmu, vzájemná dohoda obou stran, nebo porušení povinností ze strany nájemce.

V případě uplynutí doby nájmu je situace poměrně jednoduchá. Nájemní vztah končí dnem uvedeným ve smlouvě a nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Vzájemná dohoda je dalším častým a bezproblémovým způsobem. Stačí sepsat dohodu o ukončení nájmu, kterou obě strany podepíší.

Trochu složitější je situace v případě porušení povinností. Nájemce se nejčastěji dopouští prodlení s placením nájemného nebo poškozování bytu. V takovém případě je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu. Důležité je, aby výpověď obsahovala všechny zákonné náležitosti, jako je důvod výpovědi a lhůta, ve které musí nájemce byt vyklidit. V opačném případě hrozí, že bude výpověď neplatná.

Další ujednání - Specifické podmínky

Následující ustanovení upravují specifické podmínky této nájemní smlouvy, uzavřené v souladu s občanským zákoníkem, a vztahují se na pronájem předmětné nemovitosti. Smluvní strany se dohodly na následujících bodech: Nájemce bere na vědomí aktuální stav nemovitosti, včetně veškerých jeho součástí a vybavení, jak je podrobně popsáno v předávacím protokolu, který tvoří nedílnou součást této smlouvy. Nájemce se zavazuje užívat nemovitost výhradně k účelu bydlení, a to pouze osobami uvedenými v této smlouvě. Jakékoli změny v počtu osob užívajících nemovitost podléhají předchozímu písemnému souhlasu pronajímatele. Provádění jakýchkoli stavebních úprav či zásahů do bytu, včetně malování a tapetování, je možné pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Náklady na běžnou údržbu a drobné opravy nemovitosti, jejichž výše nepřesáhne v souhrnu za rok částku 5 000 Kč, hradí nájemce. Veškeré opravy přesahující tuto částku hradí pronajímatel, a to po předchozí písemné dohodě s nájemcem o jejich rozsahu a ceně. Nájemce se zavazuje umožnit pronajímateli, po předchozí domluvě, vstup do bytu za účelem provedení nezbytných oprav, prohlídek či kontrol technického stavu nemovitosti. V případě prodlení s placením nájemného či úhrady za služby spojené s užíváním bytu déle než 1 měsíc je pronajímatel oprávněn od této smlouvy odstoupit.

Vzor nájemní smlouvy pro rok 2023 by měl zohledňovat aktuální legislativní úpravy a chránit obě smluvní strany před potenciálními riziky.

Radomír Dvořáček

Přílohy - Protokol o předání, energetický štítek

Nedílnou součástí každé nájemní smlouvy by měly být i relevantní přílohy. Mezi ty nejdůležitější patří protokol o předání bytu a energetický štítek. Protokol o předání slouží jako důkaz o stavu bytu v okamžiku předání od pronajímatele nájemci. Podrobně by se v něm mělo popsat vybavení bytu, jeho stav a případné závady. Nezapomeňte uvést stavy měřidel energií. Protokol by měli podepsat obě strany. Energetický štítek je dokument, který informuje o energetické náročnosti bytu.

Od 1. ledna 2022 je povinné předkládat energetický štítek u všech bytů nabízených k pronájmu. Štítek musí být vystaven na základě platného průkazu energetické náročnosti budovy. V případě, že pronajímatel nepředloží energetický štítek, vystavuje se riziku pokuty.