Darovací smlouva na byt: Co byste měli vědět?

Co je darovací smlouva

Darovaní bytu je bezúplatný převod vlastnického práva k bytu z jedné osoby (dárce) na druhou osobu (obdarovaný). Důležitým aspektem darovací smlouvy na byt je její písemná forma. Smlouva musí být sepsána písemně a podepsána oběma smluvními stranami, tedy jak dárcem, tak i obdarovaným. Pro platnost darovací smlouvy na byt je dále vyžadováno, aby podpis dárce byl úředně ověřen. Darovací smlouva na byt je dvoustranný právní akt. To znamená, že pro její platnost je vyžadována shoda projevů vůle obou zúčastněných stran. Dárce musí mít vůli darovat byt a obdarovaný musí mít vůli tento dar přijmout.

Předmět darování: Byt

V případě darovací smlouvy na byt je předmětem darování, jak již název napovídá, byt. Musí se jednat o byt ve vlastnictví dárce, který je zapsán v katastru nemovitostí. Důležité je v darovací smlouvě tento byt co nejpřesněji specifikovat, a to uvedením jeho umístění (adresa, číslo bytu), výměry, příslušenství (např. sklep, balkón) a podílu na společných částech domu. Smlouva musí být vedena písemnou formou a úředně ověřena. Nedodržení písemné formy s úředním ověřením podpisů smluvních stran má za následek neplatnost darovací smlouvy. Dále je nutné k darovací smlouvě doložit další dokumenty, jako je výpis z katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka budovy a znalecký posudek. Tyto dokumenty slouží k ověření vlastnictví dárce a k určení hodnoty darovaného bytu.

Forma darovací smlouvy

Důležitou součástí darovací smlouvy na byt je její forma. Darovací smlouva na byt musí být podle zákona vždy sepsána ve formě notářského zápisu. To znamená, že nestačí pouze sepsat smlouvu písemně a nechat ji podepsat oběma stranami. Smlouvu musí sepsat notář, který ověří totožnost účastníků a zkontroluje, zda smlouva splňuje všechny zákonné náležitosti. Notářský zápis je tak zárukou, že darovací smlouva bude platná a v budoucnu nebudou existovat žádné pochybnosti o její platnosti. Sepsání darovací smlouvy ve formě notářského zápisu je sice spojeno s určitými náklady, ale tyto náklady jsou vzhledem k významu a hodnotě darovaného bytu zanedbatelné. V případě, že by darovací smlouva na byt nebyla sepsána ve formě notářského zápisu, byla by smlouva neplatná. To by mohlo mít pro dárce i obdarovaného nepříjemné právní důsledky.

Účastníci smlouvy

V darovací smlouvě na byt vystupují dvě smluvní strany: dárce a obdarovaný. Dárcem se rozumí vlastník bytu, který se ho touto smlouvou rozhodl bezplatně převést do vlastnictví obdarovaného. Dárcem se může stát fyzická i právnická osoba. Důležité je, aby dárce byl svéprávný a vlastnil byt v plném rozsahu, tedy aby na bytě nevázly žádné dluhy, věcná břemena ani jiná omezení vlastnického práva. Obdarovaným se stává ten, komu je dar, v tomto případě byt, darován. Obdarovaným může být opět fyzická osoba, právnická osoba, ale i například obec či stát. Na rozdíl od dárce, obdarovaný vlastnit nemovitost v době uzavření darovací smlouvy nemusí, a to z prostého důvodu, že se vlastníkem stává až podpisem smlouvy. Darovací smlouva na byt musí být sepsána ve formě notářského zápisu, jinak je neplatná.

Vlastnictví	Darovací smlouva na byt	Kupní smlouva na byt
Přechod vlastnictví	Zdarma	Za úplatu
Daň z nabytí nemovitých věcí	Obvykle osvobozeno (v závislosti na vztahu dárce a obdarovaného)	Platí kupující (4 %)

Obsah darovací smlouvy

Nedílnou součástí darovací smlouvy na byt je přesná identifikace smluvních stran, tedy dárce a obdarovaného. Dále je nezbytné podrobně popsat darovaný byt, a to včetně jeho umístění, velikosti, příslušenství a stavu. V této souvislosti je vhodné uvést i údaje z katastru nemovitostí, aby byla nemovitost jednoznačně identifikována. Smlouva by měla obsahovat prohlášení dárce, že je vlastníkem darovaného bytu a že je oprávněn s ním nakládat. Důležité je také uvést, zda na bytě váznou nějaká věcná břemena, zástavní práva či jiné právní vady. V opačném případě se vystavujete riziku neplatnosti darovací smlouvy. V zájmu obou stran je vhodné ve smlouvě ošetřit i otázku daně z darování. Zákon umožňuje, aby daň z darování uhradil obdarovaný, a to i přesto, že daňovou povinnost má dárce. V neposlední řadě je nutné, aby darovací smlouva na byt měla písemnou formu a byla podepsána oběma smluvními stranami. Pro převedení vlastnického práva k bytu je pak nutné, aby byla smlouva úředně ověřena a aby byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Vlastnictví bytu a darování

Vlastnictví bytu představuje významný majetek a jeho darování je závažným právním úkonem. Pro převod vlastnictví bytu darováním je nezbytné sepsat darovací smlouvu. Darovací smlouva na byt musí mít písemnou formu a musí být ověřena podpisy smluvních stran u notáře. Vlastník bytu, tedy dárce, v darovací smlouvě projevuje svou vůli bezúplatně převést vlastnictví bytu na obdarovaného. Darovací smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci bytu, včetně jeho umístění, velikosti a podílu, který je předmětem darování. Dále musí obsahovat prohlášení dárce, že je vlastníkem bytu a že na něj neváznou žádná práva třetích osob. Obdarovaný musí v darovací smlouvě prohlásit, že dar přijímá. Převod vlastnictví bytu se neděje podpisem darovací smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí. K návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je nutné doložit darovací smlouvu a další dokumenty, jako je například výpis z katastru nemovitostí nebo znalecký posudek.

Daň z darování

V případě darovací smlouvy na byt je důležité vědět, zda a jak se na darování vztahuje daň z darování. Dobrou zprávou je, že od roku 2014 je daň z darování v České republice zrušena. To znamená, že pokud vám někdo daruje byt, nebudete z tohoto daru platit žádnou daň.

Je však důležité si uvědomit, že i když daň z darování neplatíte, stále je nutné darovací smlouvu na byt řádně sepsat a úředně ověřit. Smlouva musí obsahovat všechny náležitosti dané zákonem, jako jsou identifikační údaje dárce a obdarovaného, přesná identifikace darovaného bytu a prohlášení dárce, že dar daruje dobrovolně.

Přestože daň z darování byla zrušena, doporučuje se konzultovat sepsání darovací smlouvy s odborníkem, například s notářem nebo advokátem. Odborník vám pomůže s formulací smlouvy tak, aby byla platná a chránila vaše zájmy.

Odmítnutí daru

Odmítnutí daru, tedy v tomto případě darované nemovitosti, se řídí ustanoveními občanského zákoníku o darovací smlouvě. Důležité je si uvědomit, že odmítnutí daru musí být provedeno jednoznačně a srozumitelně. Nestačí tedy pouhé mlčení obdarovaného. Obdarovaný by měl ideálně odmítnout dar písemně a doručit darujícímu. Tím se předejde případným sporům a nedorozuměním v budoucnu. V písemném odmítnutí by měl obdarovaný uvést své identifikační údaje, datum a jasně vyjádřit svou vůli dar nepřijmout. Dále je vhodné v odmítnutí uvést označení darovací smlouvy, které se odmítnutí týká, a stručně uvést důvod odmítnutí. Odmítnutím daru se darovací smlouva od počátku ruší, jako by nikdy nevznikla.

Zrušení darovací smlouvy

Zrušení darovací smlouvy na byt, ať už se jedná o darování bytu do osobního vlastnictví nebo do bezpodílového spoluvlastnictví manželů (BSM), je upraveno v občanském zákoníku. Základní podmínkou pro zrušení darovací smlouvy je písemná forma, a to bez ohledu na to, zda byla darovací smlouva sepsána u notáře, nebo ne. Zrušení darovací smlouvy je možné z několika důvodů. Jedním z nich je nevděk obdarovaného vůči dárci. Za nevděk se považuje situace, kdy se obdarovaný chová k dárci způsobem, který hrubě porušuje dobré mravy, například mu vyhrožuje násilím nebo ho omezuje na svobodě. Dalším důvodem pro zrušení darovací smlouvy může být tzv. nouze dárce. K nouzi dochází tehdy, ocitne-li se dárce v takové tíživé životní situaci, že by mu darovaný byt pomohl tuto situaci překonat. V takovém případě je však nutné, aby obdarovaný neposkytl dárci pomoc, ačkoliv o jeho tíživé situaci věděl. Je důležité si uvědomit, že zrušení darovací smlouvy má zpětné účinky. To znamená, že se na dar nahlíží tak, jako by nikdy nebyl darován. Obdarovaný je proto povinen darovaný byt vrátit dárci.

Rizika a doporučení

Důležité je si uvědomit, že darovací smlouva na byt s sebou nese určitá rizika, a to jak pro dárce, tak pro obdarovaného. Pro dárce je největším rizikem ztráta vlastnického práva k bytu bez nároku na jakoukoliv protihodnotu. V případě sporů s obdarovaným v budoucnu může být pro dárce velmi obtížné darovaný byt získat zpět. Pro obdarovaného existuje riziko, že darovaný byt bude zatížen dluhy, o kterých nemusel vědět. Dále je důležité zvážit daňové dopady darování. V závislosti na typu darovací smlouvy a vztahu mezi dárcem a obdarovaným může vzniknout povinnost obdarovaného uhradit daň z darování. Před podpisem darovací smlouvy na byt je proto nezbytné důkladně zvážit všechna rizika a konzultovat celou záležitost s odborníkem, ideálně s právníkem specializujícím se na nemovitostní právo. Ten vám pomůže s volbou správného typu smlouvy a upozorní na možná úskalí.

Darovací smlouva na byt představuje akt štědrosti, ale i zodpovědnosti. Darování bytu není jen předáním klíčů, ale i závazkem pečovat o svěřené vlastnictví.

Zdeněk Kropáček

Vzor darovací smlouvy

Vzor darovací smlouvy na byt se liší v závislosti na tom, zda se jedná o darování mezi příbuznými, nebo osobami blízkými, či nikoli. Vždy je však nutné dodržet formu a obsah dané občanským zákoníkem. Smlouva musí být v písemné formě a podepsaná oběma smluvními stranami. Darovací smlouva na byt musí obsahovat přesnou identifikaci dárce a obdarovaného, popis darovaného bytu včetně jeho příslušenství a prohlášení dárce, že darovaný byt daruje obdarovanému. Dále je vhodné uvést, zda je byt zatížen hypotékou či jiným závazkem. V případě, že se jedná o darování mezi osobami blízkými, je osvobozeno od daně z darování. U darování bytu mezi nepříbuznými osobami je nutné podat daňové přiznání a daň z darování uhradit. Doporučujeme konzultovat vzor darovací smlouvy s právníkem, aby byla smlouva platná a vyhovovala všem zákonným podmínkám.

Právní pomoc a poradenství

Důležitým krokem před podpisem darovací smlouvy na byt je vyhledání právní pomoci a poradenství. Zatížení bytu hypotékou nebo věcným břemenem může mít vliv na platnost darovací smlouvy, proto je nezbytné nechat si smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem. Advokát specializující se na nemovitostní právo vám poskytne komplexní informace o právních aspektech darování bytu a pomůže vám s přípravou smluvně-právní dokumentace. Důležité je si uvědomit, že existují různé typy darovacích smluv na byt, například darovací smlouva s věcným břemenem dožití nebo darovací smlouva s rozvazovací podmínkou. Volba správného typu smlouvy je klíčová pro zajištění vašich zájmů a předcházení případným sporům v budoucnu. Právní pomoc a poradenství vám pomohou zorientovat se v legislativě a vybrat nejvhodnější řešení pro vaši konkrétní situaci.